Documentos pra comprar um imóvel: checklist completo

Comprar imóvel sem checar documentação é como comprar carro sem olhar o motor. Pode ser bom negócio, pode ser um problema gigante esperando pra explodir. Esta é a lista completa do que pedir antes de assinar qualquer coisa — e o que cada documento prova.

Documentos do imóvel

1. Matrícula atualizada (até 30 dias). Este é o documento. A matrícula é o "RG" do imóvel — está no Cartório de Registro de Imóveis e mostra todo o histórico: quem é o dono atual, dívidas, penhoras, hipotecas, alienações fiduciárias, ações judiciais. Sem matrícula limpa, não compre. Atualizada significa emitida nos últimos 30 dias — coisas mudam rápido em juízo.

2. Certidão Negativa de Débitos do imóvel (IPTU). A prefeitura emite. Mostra se o IPTU está em dia ou se há débitos. Em caso de débitos, eles ficam vinculados ao imóvel — quem comprar herda. Negocie quem paga antes da escritura.

3. Certidão de quitação do condomínio (se for em prédio ou condomínio horizontal). O síndico fornece. Cobre últimos 12 meses no mínimo. Dívida de condomínio também acompanha o imóvel.

4. Habite-se (em imóvel novo) ou regularização (em imóvel mais antigo construído sem aprovação). Sem isso o imóvel não está oficializado pra fins de financiamento, venda regular, IPTU correto.

5. Última conta de luz, água e gás. Confirma que o imóvel está conectado e funcional, e ajuda a pegar o número da unidade consumidora pra transferir pro seu nome.

Documentos do vendedor (pessoa física)

6. RG e CPF. Dos dois cônjuges se for casado em comunhão de bens. Confira se o nome bate com o que está na matrícula.

7. Certidão de casamento ou nascimento. Atualizada (até 90 dias). Comprova estado civil — importante porque imóvel em comunhão de bens precisa de assinatura dos dois.

8. Comprovante de residência. Recente (até 90 dias).

9. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT). Emitida online no site do TST. Mostra se há ações trabalhistas contra o vendedor que possam levar à penhora do imóvel.

10. Certidão Negativa de Distribuição cível (Justiça Estadual e Federal). Mostra ações cíveis e fiscais. Se o vendedor tem ação grande em curso, o imóvel pode ser penhorado mesmo após a venda — fraude contra credores.

11. Certidão Negativa Tributária (Receita Federal). Mostra dívidas com a Receita.

12. Certidão de Protestos. Cartórios de protesto da cidade onde mora.

13. Certidão de Falência e Concordata. Se o vendedor for empresário ou ter sido.

Documentos do vendedor (pessoa jurídica)

Se você está comprando da construtora ou de outra empresa:

• Contrato social atualizado
• Cartão CNPJ
• RG e CPF dos sócios administradores
• Procuração do signatário (se não for sócio)
• Certidão Negativa de Débitos da Receita Federal
• Certidão Negativa de Débitos Estaduais e Municipais
• CNDT (trabalhista)
• Certidão de Falência
• Comprovante de regularidade do FGTS (CRF)

Quando o vendedor é um corretor ou imobiliária

Atenção: o corretor não é o dono. Ele só intermedia. Os documentos a pedir continuam sendo os do PROPRIETÁRIO real do imóvel (que está na matrícula) e do corretor pode pedir:

• CRECI ativo
• Procuração outorgada pelo proprietário (se for pra assinar contrato de venda)

O que fazer se aparecer pendência

Se alguma certidão sair "positiva" (ou seja, com débito ou processo), não desista automaticamente. Avalie:

• O valor da pendência é pequeno? Pode ser quitado pelo vendedor antes da escritura, ou descontado do valor de venda.
• É processo trabalhista de longa data? Avalie risco real com advogado.
• É ação fiscal grande? Sinal vermelho — risco real de fraude contra credores. Reconsidere a compra.
• É hipoteca ou alienação fiduciária registrada? Tem que ser baixada antes da venda. Geralmente o próprio banco quita com parte do valor da venda.

Como obter as certidões

Quase todas estão disponíveis online:

• Matrícula: site do Cartório de Registro de Imóveis (em SP, ARISP; em outros estados, varia)
• IPTU: site da prefeitura
• Trabalhista: tst.jus.br/certidao
• Distribuição cível: site dos tribunais (TJ do estado, TRF da região)
• Receita Federal: servicos.receita.fazenda.gov.br
• Protesto: cenprot.org.br

Custo total das certidões: entre R$ 100 e R$ 300, dependendo do estado e do tipo. Vale cada centavo — você está se protegendo de problemas que podem custar centenas de milhares.

Cuidado com fraudes em anúncios online

Anúncios baratos demais, vendedor com pressa, recusa de mostrar documentos, exigência de depósito antes da visita — são bandeiras vermelhas. Antes de transferir qualquer valor, confirme presencialmente quem é o anunciante e veja a matrícula real do imóvel.

Em portais como o nosso, lembre que o Dica de Imóveis é apenas vitrine — a negociação é direta entre você e o vendedor. Se algo cheirar mal, denuncie pelo botão da plataforma e, principalmente, não pague nada antes de confirmar tudo.

Resumo

Documentação certificada é a única coisa que separa um bom negócio de um pesadelo. Faça check-list completo, peça TODAS as certidões, prefira pedir e perder negócios bons a economizar e perder o imóvel. Quem se gabar de "não precisar de tanta papelada" provavelmente está te oferecendo problema, não imóvel.