Escritura ou Contrato de Compra? A diferença que muda tudo

Tem situação que não dá pra ficar nas meias-palavras. Você assinou um contrato de compra de imóvel — você é o dono? Resposta direta: não, ainda não. Pra ser dono mesmo, oficialmente, faltam duas etapas. E ignorar essa diferença é um dos erros mais caros que você pode cometer numa compra de imóvel.

Contrato de compra e venda: a promessa

O contrato (também chamado de "compromisso de compra e venda" ou "contrato particular") é um documento entre você e o vendedor onde estão registradas as condições do negócio: valor, forma de pagamento, prazos, multa por descumprimento, dados do imóvel, dados das partes.

É um instrumento obrigacional — ele cria obrigações pras duas partes:

• Você se compromete a pagar o valor combinado
• O vendedor se compromete a transferir a propriedade quando você pagar

Mas ele não transfere a propriedade automaticamente. Mesmo que você pague tudo, mesmo que receba a chave, a propriedade não muda de dono só com o contrato. Você continua sendo um credor do vendedor — alguém que tem direito de receber o imóvel.

Escritura pública: o ato de transferência

A escritura é o documento lavrado num cartório de notas (tabelionato) onde o vendedor declara formalmente que transfere a propriedade pra você, e você declara que aceita. É um ato solene, com fé pública.

Pra lavrar escritura você precisa de:

• Comprovante de pagamento do ITBI
• Certidões negativas do imóvel e do vendedor
• Documentos pessoais das partes
• Em compra com financiamento: o contrato com o banco substitui a escritura (vale como instrumento equivalente)

A escritura tem custos: tabela do cartório baseada no valor do imóvel. Em geral, 0,5% a 1,5% do valor da transação. É pago no momento da lavratura.

Registro no cartório de imóveis: a coroa

Mesmo com escritura assinada, ainda falta uma etapa: o registro. A escritura precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) onde o imóvel está localizado. Só com o registro a sua propriedade vira oficial e oponível a terceiros.

"Quem não registra não é dono" — essa frase é literal no direito imobiliário brasileiro (Código Civil art. 1.227 e Lei 6.015/73). Sem registro, mesmo com escritura assinada, alguém pode comprar o mesmo imóvel depois de você e registrar primeiro — vira dono na sua frente.

Custos do registro: também tabela do cartório, geralmente entre 0,5% e 1,5% do valor.

Linha do tempo simplificada de uma compra

1. Negociação: visita, proposta, aceitação verbal
2. Contrato de compra e venda: formaliza o acordo, normalmente com sinal de 10-20% pago
3. Pagamento: financiamento aprovado ou pagamento à vista das demais parcelas
4. ITBI: imposto pago à prefeitura (2-3% do valor)
5. Escritura: assinada no tabelionato (cartório de notas)
6. Registro: averbada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI)
7. Você é oficialmente dono.

Em compra com financiamento, as etapas 5 e 6 normalmente acontecem juntas — o banco encaminha o contrato direto pro CRI, o cartório registra, e você recebe a matrícula atualizada com seu nome.

Riscos reais de não registrar

Você fez tudo certo até a escritura, mas adiou o registro pra "economizar". Os riscos reais:

• Vendedor revende pra outra pessoa. Se ela registrar antes, vira dona — e você só consegue ressarcimento, não o imóvel. (Sim, isso acontece com mais frequência do que se imagina.)
• Vendedor é executado por dívidas e o imóvel é penhorado. Se ainda está no nome dele no registro, vai à leilão.
• Vendedor falece e o imóvel entra em inventário. Os herdeiros podem complicar a transferência.
• Você quer vender ou financiar o imóvel. Não consegue — porque oficialmente você não é dono.

Quanto custa fazer tudo certo

Pra um imóvel de R$ 300.000 em compra à vista:

• ITBI (3%): R$ 9.000
• Escritura: R$ 3.000
• Registro: R$ 3.000
• Total: R$ 15.000 (≈ 5% do valor)

Em financiamento, o ITBI continua sendo seu, mas a escritura é substituída pelo contrato bancário (custo zero pra você) e o registro do contrato no CRI custa o mesmo que registro de escritura. Total fica na faixa de 4-5%.

Erros comuns que ainda vejo

• "Vamos só fazer contrato e ir levando." — Pode até ir levando. Mas sem registro, você nunca foi dono oficialmente. E o vendedor pode te dar trabalho a qualquer hora.
• "Escritura sem registrar." — Inútil, do ponto de vista de propriedade. O registro é obrigatório.
• "O vendedor é meu primo, confio." — Confiança não vale no cartório. Procedimento é igual pra todo mundo.

Resumo

Contrato é promessa, escritura é transferência, registro é a oficialização. Sem registro, mesmo com tudo pago e chave na mão, você não é dono oficialmente. Reserve no orçamento da compra os 4-5% pra fechar tudo direito. É a melhor poupança que você pode fazer no longo prazo — porque vai te poupar de processos, complicações e até da perda do imóvel.